廣州格仔鋪炒賣揭秘:千萬房產賣瞭再押 業主求證無門
千萬房產賣瞭再押 28戶業主求證無門
海珠區革新路28戶小業主的遭遇，暴露舊樓改公寓的問題多多
作者：饒麗各銀行貸款利率表信貸年息冬 張艷芬 連楷 邱永芬 陳穎
廣州格仔鋪炒賣江湖揭秘之實例
“像2012年那種瘋狂的模式，簡直就是‘血洗’全廣州的商業地產客。”在廣州地產領域有15年經驗的郭海(化名)如此描述他眼中當年銷售格仔鋪的“廝殺”場景。
2010年前後，廣州掀起一陣“公寓熱”和“格仔鋪熱”，一些有資金有想法的商人將舊寫字樓、舊裙樓，尤其是配套住宅的數層商業裙樓買下來，重新包裝再賣出去，以賺取差價獲得利潤。但從2013年開始，這股“裙樓消費潮”需求日漸萎縮，遺留的問題卻如沉疴，組織起來維權控訴賣傢涉嫌欺詐的小業主越來越多，買格仔鋪的血本無歸，買公寓的得不到當初承諾的收益回報。
“物色舊樓、成立公司、操作分契、精心豪裝、落力推銷、註銷走人”，這條隱藏在小業主們所購房產背後的利益鏈，每一個環節都有“專人”打造，而開頭郭海所描述的那一幕，隻不過是各大中介公司“接單”之後集體出動促銷某一個項目時司空見慣的場面。
對於成千上萬名買瞭這類產品的小業主而言，維權之路才剛剛開始，而要追回當初為此付出的代價，卻遙遙無期。
革新路一公寓20多戶業主就是這樣的受害者，日前他們向海珠區法院遞交瞭起訴書，控告當年賣房者涉嫌詐騙，希望終止此前法院判決銀行查封房屋產權的結果。
南都記者歷時多日調查取證，揭開當年格仔鋪炒賣的黑幕及其引發的一系列問題。
悲痛
房產無證還被法院申請查封
2012年11月21日，當時65歲的譚菲花30餘萬元首付買下海珠區革新路一個46.6平方米的“復式公寓”，一心以為在老城買套小電梯樓可以“安享晚年”，不料噩夢由此開始。把房子賣給她的業主李偉健和陳智君，此後將房產抵押給銀行，卻未能如期還款，銀行申請查封房屋，而由貿易旅業用地(非居住用房)改建成公寓的房子在入住不久後便出現嚴重漏水，已經“大修”過兩次，更讓譚菲焦心的是，至今未拿到房產證。
說起這些，今年68歲的譚菲眼眶通紅，“不想在任何親戚朋友面前提起這個房子的事情，真是心疼”。2012年她遭遇瞭一場車禍，此後腿腳不能再爬6層樓梯，看到市區有這樣一套小戶型電梯樓，高雄借貸而且還是個小復式，不到70萬元的總價符合預算，就決定購買。“我和老伴一輩子十幾萬元的積蓄，加上兒女各湊瞭10萬，首付款給瞭30幾萬元。”
房屋質量出現問題、拿不到房產證、房產已被法院申請查封———2面臨這幾個難題的並非隻有譚菲，至少還有27戶人傢也買瞭革新路新民五街48號二層的這些復式公寓。
根據業主統計，28戶業主購房總款1900餘萬元，已經繳瞭1300餘萬元給李偉健等人，目前還剩600餘萬元未繳款。
房源
一層樓切割瞭30間公寓
海珠區革新路新民五街48號，這幢坐落在喧鬧老城區的11層電梯樓有著一個“高大上”的名字———“海逸半島花園”，不過，據附近街坊說，這裡曾做旅業，二樓做過多傢酒樓但生意平平，李偉健2011年與合夥人買下二樓1432平方米的使用權。房產資料顯示，二層的用地性質是“貿易旅業用房”，從2004年開始算起，土地使用權隻有40年，也就是說，李偉健買到手的時候，房子隻剩33年使用權。
朱君(化名)記得很清楚，當時大堂的裝修富麗堂皇，擺滿花草，4米高的樓頂吊著水晶燈，顯得寬敞明亮，不到42平方米的228號樣板房造成“小復式”，可以做到“小三房”，“細細間但是很企理(精致)”，最終，她丈夫葉柱源以120餘萬元買下228號房。
朱君說，當時是由前進路一傢中介公司的中介向丈夫葉柱源推盤，在繳瞭近8萬元定金和中介費之後，丈夫被帶到一位黃姓女子那裡，才知道黃是228號房的“二手房東”，葉柱源最終將房款分拆成兩塊打入兩個“業主”的賬戶———第一部分50萬元打給“二手房東”黃某，剩下的打給產權人李偉健等人。
朱君提供的銀行賬單復印件顯示，葉柱源在2013年7月份分別轉賬17萬元和30萬元至黃某的賬戶。此外，朱君提供的一份摁有手指模的《收款收據》復印件顯示，2013年7月，黃某及她的一名同伴以“裝修款”名義收取瞭葉柱源50萬元。朱君說，黃某是海珠區一名中介的女朋友，此前葉柱源看房時曾拿過這名中介的名片。朱君提供的該中介的名片顯示，名字和經紀人牌照號與一名現職中介一模一樣，隻是該中介更改瞭從業公司名稱。
為什麼買這個房子？“貪便宜，有一半面積是送的。”朱君說，大部分小業主都有這個心態，房子地處老城區，而且還是小復式，用同樣甚至更低的價錢可以買到兩層的使用面積，所以他們心動。
而比朱君早兩年就購房的孔繁波則看中瞭房子的交通便利和投資價值，“附近是環島路、洲頭咀隧道、地鐵站”，當時他以66.2萬元買下這個約47平方米的復式公寓，加上各種手續費不超過1.6萬元/平方米，比當時周邊一手樓約2萬元/平方米要便宜，而且總價不高。
據朱君說，二層被切割為30間公寓，其中至少28間由小業主購得，約2/3由業主自住，1/3用來投資。“自主的業主很多都是傢庭遇到問題的，有的跌傷腿腳，有的由於離婚沒有住房”，其中不乏海珠區的老街坊。
噩夢
買房簽的是“臨時買賣合同”
盡管交錢不久就能馬上收房乃至入住，但讓業主們意想不到的是，所買公寓“手尾”無窮。
譚菲是最早入住的業主之一，“2013年年初房間屋頂就開始漏水”，原來樓頂是3樓的衛生間，幾個月之後客廳的天花板也開始漏水，她隻能自掏腰包找人來修。在2013年年中，譚菲收到一封由“廣州市銀融房地產代理有限公司”(下文簡稱銀融公司)寄來的掛號信，內稱要轉名的業主需一次性支付2萬元轉名費，還稱原來辦按揭的業主要一次性付款，信件落款是李偉健和陳智君。
朱君對記者說，目前多個公寓都出現不同程度的質量問題，包括漏水、空氣渾濁、常常彌漫廁所臭味等，現在業主們正在組織統一維修。不過，更大的噩夢在後頭———當初產權人承諾一年內可辦房產證的事，變得遙遙無期。
2013年初，李偉健將48號二層房產抵押給廣州某銀行的小北路支行，獲得1700萬元貸款。朱君說，當時銀行來估價，公寓已有不少業主入住。但李偉健最終成功獲得銀行的貸款批準。有長期關註房地產問題的律師認為，銀行貸款給李偉健也是符合經濟邏輯的，因為貸款的時候，李偉健是產權人。
從2011年到2013年，李偉健等人將公寓賣給小業主時，他們和小業主簽的合同並非網簽合同，隻是一份雙方約定的“臨時買賣合同”，根據朱君提供的合同復印件，除以房款、定金的名義收錢，李偉健等人還以“物業維修基金、契稅預付款、按揭費、綜合服務費”等各種名堂收取小業主數千上萬元的款項。
賣方
有過多傢公司後都註銷
與小業主簽買賣合同的“賣方”基本上是李偉健、陳智君，但收據大多印著銀融公司的財務專用章，而朱君提供的多份業主購房銀行賬單顯示，房款匯入賬戶還有另一個合同中未出現過的名字———黃雷。工商資料顯示，黃雷是銀融公司的法人代表，李偉健是該公司的股東，而李偉健和陳智君是廣州市納海宏為商貿有限公司的合夥人。
根據工商資料，黃雷和合夥人從2004年開始建立銀融公司，後來陸續在海珠區開瞭7傢分公司，這些分公司的法人代表包括林震洲等，但全部已註銷或吊銷，目前隻有昌崗中路的總公司保留下來。
黃雷可說是房地產業的行傢裡手，有房地產網站2006年曾對其做過一篇圖文並茂的軟文報道，稱讀裝修設計專業的他1992年畢業之後一直從事房地產和理財業務，從白手起傢到創辦公司，業務鼎盛時更把銀融公司搬進高大上的中信廣場辦公，“養活100多名員工”。
而李偉健提供給業主的名片看上去也頗“正規”，名片抬頭用繁體字印著“中國銀融專業機構”，他是“執行董事”，背面則印刷瞭6個房地產、理財、物管等相關的公司名稱。記者查閱紅盾網發現，有的公司無跡可查，有的則顯示法人代表是其他人的名字。
現狀
以涉嫌騙取貸款立案調查
對於李偉健等人將房產既賣給小業主又用於銀行抵押，孔繁波等小業主已經報警，根據孔提供的《立案告知書》，警方已經以“涉嫌騙取貸款”為由對此立案調查。
剩下的殘局則是：小業主和銀行兩個“輸傢”如何拿回自己最大的利益？
去年9月，李偉健在仲裁庭上表示，自己確實打算將大產權房屋分割出售，但因為要經過幾手買賣，才導致房產證分割程序緩慢，而小業主們沒有付清房款讓他造成損失。同年11月他又表示，房產價值2000多萬元，因為銀行超標查封瞭房產，才導致他無力還款。
朱君和孔繁波則對記者表示，2013年初評估公司來評估房產價值時，不少業主已經入住，電梯口還貼著“海逸半島二樓已售罄”的字樣提醒來者。
不過，關於此案，銀行方面拒絕接受南都記者采訪。
而小業主提供的一份該銀行的內部文件———《關於小北路支行李偉健不良貸款階段性責任追究情況的通報》(下文簡稱《通報》)顯示，2013年3月份，該銀行批準瞭李偉健1700萬元的貸款申請，抵押物便是48號二層的產權。該產權此前在另一傢銀行獲得1260萬元的按揭貸款，這次“換銀行”後，李偉健多瞭440萬元貸款額度，不過還款年限從原來的10年縮短為3年。
為什麼銀行願意貸款給李偉健？
根據《通報》，原因包括：當時48號二樓的評估價是2571萬元、調查前披露的年租金收入是700萬元、李偉健參與經營的納海宏為商貿公司年銷售額近6000萬元等。
不過，銀行方面在2014年初發現李偉健已把48號二層的抵押物全部出售。
《通報》稱，該銀行支行貸前調查報告粗糙，未及時發現李偉健在貸前貸後都在賣抵押物，李偉健所在的納海公司並非如前說的經營建材產品年銷售6000萬元，而主要經營荔灣區一處人防工程，月租隻有30萬元，支行2014年4月對其放款但5月即出現欠供欠息，卻未引起足夠關註盡快采取法律清收等措施。《通報》稱，即便二樓房產最終全部判給小業主，銀行收回小業主的餘款，估計銀行仍會虧700多萬元。
誰為此負責？根據《通報》，至少有5名與此案相關的人員受到不同程度的處分，具體包括扣罰績效工資、取消信貸上崗資格、在崗清收等。
維權
20戶業主要求辦房產證
早在2011年，彼時的廣州國土房管局發過一則《關於海逸半島花園二層以“住宅公寓”違規銷售的公告》，內文提及，該項目二層規劃使用性質為辦公、餐廳，卻以“住宅公寓”名義對外推銷，該局稱該項目二層“不得以其他使用性質銷售”。
孔繁波和多名業主在接受記者采訪期間，曾多次質疑銀行批準貸款給李偉健存在“私相授受”的嫌疑，記者就該案及《通報》相關問題采訪銀行，但銀行拒絕受訪。
去年11月，廣州仲裁委員會裁決，對於該物業拍賣、變賣所得價款，銀行享有抵押優先受償權。
目前，包括孔繁波在內的20戶業主向海珠區法院遞交瞭起訴書，除瞭李偉健等人成為被告外，小業主還將該銀行告上法庭，希望終止此前法院判決銀行查封房屋產權的結果。據瞭解，這20戶業主的主要訴求是將未繳的房款交給銀行，並能辦理房產證。
不過，南都記者從廣州市國土規劃委獲悉，市政府多次發文要求規劃、國土部門從源頭禁止將商業用房、辦公用房等非住宅建築設計、改建成住宅出售，廣州市國土規劃委表示，新民五街48號二層的規劃為辦公、餐廳性質，目前國土規劃委未受理或批準過該層調整使用功能的申請。
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公寓投資，你要知道的事
買新還是買舊？
根據業內人士分析，廣州地區的公寓都是商業性質的。按年份來分有兩種：一是有50年產權的，主要由寫字樓性質轉為公寓，二是有40年產權的，主要由商鋪、酒店轉為公寓。按來源分，大致有兩種：一是新建的、符合規劃的公寓產品；二是有公寓功能，但原來整層是寫字樓或其他商業功能的舊改產品。前者出現在郊區為主，市區的話價格頗高，後者出現在老區為主。
業內建議，全新的公寓符合規劃，功能佈局相對合理(比如水電位的佈局)，舊樓改建的公寓則可能存在產權不清、規劃不合理等問題，建議入手需慎重。
公寓好還是住宅好？
一名從業近10年的房地產中介表示，如果他要投資，寧可借用親戚朋友的名額買住宅，也不會買公寓，他認為住宅回報率更高。
該中介如此羅列購買公寓的“五宗罪”———因為分攤大，實用率一般較低，隻有50%-60%；公寓屬於商業性質，轉手需繳10%-15%的稅費；公寓水電都是商水商電，比住宅貴；公寓一般不能明火煮食；對於那些舊樓翻新的公寓，規劃和使用功能不合理也不少見，比如房間正對樓上是人傢的廁所，而且由於是舊樓改的，產權少的隻有二十幾年。在這名中介看來，公寓產品轉手難是“最頭疼的”，因為稅費太高。
當然，也有業內人士說，他自己也買瞭公寓投資，對於那些“一開始就規劃做公寓”的產品，該人士認為未嘗不可考慮，“一要看產權是不是清晰，二要看商業氛圍能否支撐高回報的出租收益”。
中介的話信多少？
南都記者走訪瞭目前在售的多個公寓產品，中介說服買傢購買此類產品都有專業“話術”———
“即買即收樓，即買即收租，回報率高達8%，你什麼時候看過租金會跌？”
“水電費都會轉嫁到租客身上，轉手賣的話稅費都會轉嫁到買傢身上。”
作為消費者，一套公寓砸下去少則二三十萬元，多則上百萬元，投入能帶來多少產出，請君細思量瞭。至於中介的話該信多少，作為一門專門通過促成交易獲得傭金的職業，購房君，你懂的。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151015/100323482212.shtml
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