中國買傢為何頻頻出手海外地產



??中國買傢正在瘋狂湧入海外地產。從紐約地標大通曼哈頓大廈、通用汽車大廈,到位於倫敦金融城中心的勞合社大廈……世界一線城市的地標建築正在被中國企業、投資基金紛紛買入。

??12月9日, 中國銀行與休斯頓房產開發商Hines、摩根大通資產管理公司達成交易,將買下位於美國紐約曼哈頓地區的一幢辦公大樓,花費近6億美元。這是繼安邦保險今年10月以19.5億美元買下紐約華爾道夫酒店以來,中資大舉進軍美國樓市的又一筆交易。 對於中國銀行來說,這是一筆劃算的買賣。此次購買單價接近每平方英尺1300美元,低於近期部分市中心大樓每平方英尺超過1700美元的成交價格。

??中國買傢正在頻頻出手。2013年6月,SOHO中國CEO張欣和巴西財團聯手以7億美元的價格買下紐約通用大樓40%的股權。同年,萬達中標美國洛杉磯的兩個建築地塊。

??車貸這股海外購地狂潮始於2008年。投資回報率是買傢第一考慮的問題。

??“相對於國內一直高昂的房價,根據調研顯示,歐美地產固定租金的投資回報率有的地區甚至可能高達在8-10%左右,這對於中國買傢來說,比較誘人。”上海美橋資產管理公司總經理張景瑞透露說。比如,2013年10月,復星國際以7.25億美元(約44億人民幣)的價格收購瞭紐約地標建築—JP摩根過去60年來的總部大樓。在復星的投資邏輯中,JP摩根總部大樓的位置相當於 上海小陸傢嘴的位置,但價格為2.17萬(人民幣)/平方米,2014年的租金收益率是14%;而復星在英國倫敦金融城的核心地段買下瞭AON集團總部所在的大樓,2014年凈租金收益率是11%。

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??與國內的樓市相比,國際大都市的資產價格差太大,相對劃算。這是復星投資海外地產的邏輯:如果想持有型物業,是持上海靜安區的好還是持曼哈頓的好?租金

的絕對值一樣,就是買入價格不一樣。那麼,為什麼不以低成本買入曼哈頓的物產呢?這也就是說,紐約與上海的地產租金收益絕對值相當,但是購買成本卻相差很

大。

??第二點,安全性是另一個重要因素,由於國內房產市場一直處於高溫階段,處於對房產泡沫的風險考慮,中國買傢越來越傾向於在全球進行

資產配置,以分攤在某一地區的風險。由於全球經濟區域發展此消彼長的特點,將固定資產投資進行全球配置,有利於抵禦某一市場房地產泡沫一旦破裂的潛在風

險。

??第三點,中國買傢在海外購買地標性建築有利於其建立全球性品牌,從而有助於其進行國際化擴張。數據顯示,中國企業在全球戰略擴張中對境外企業的並購投資逐年升溫, 但跨國並購風險重重,如何進行文化、技術、品牌的整合是並購難點,以及需要規避政策、法律等多種風險。而在全球一線國際大都市購買地標性建築無疑會讓增加中國企業的品牌信任度,這對於其進行全球性並購與品牌樹立有所幫助。

??商務部提

供的數字顯示,2013年,我國境內投資者共對全球156個國傢和地區的5090傢境外企業進行瞭直接投資,累計實現非金融類直接投資901.7億美元,

同比增長16.8%。其中,跨國並購資金514億美元,成功交易項目397個,並購直接投資336億美元,占我國對境外企業非金融類直接投資總數的

37.2%。中企跨國並購正在實現跨越式發展。而購買海外房地產,也是中國企業進行海外擴張與建立品牌的一部分。

??第四點,海外房地產市場的資金門檻較低,而中國政府對企業境外的投資政策也進一步放寬。 今年5月8日起,國內企業的海外投資項目迎來新政。據國傢發改委的核準權限,由此前資源開發類項、大額用匯類項目劃分的3000萬美元、1000萬美元的權限,統一提高到瞭中方投資額10億美元的投資項目。而這對擬出海投資的中國企業而言,無疑是一大利好。

??但是,進行全球資產配置並不意味著高枕無憂。經歷瞭2008年的金融危機之後,歐美國房地產處在復蘇的過程中,特別是在以中國買傢為主的海外投資者的推

動之下,歐美大城市的房價也開始上漲。比如,2013年以來,倫敦房地產市場價信貸高雄前鎮信貸格已經上升瞭25%,這對於機構投資者來說,看似很誘人。

??但當年日本人在全球買樓的教訓就是前車之鑒,日本人購買的海外資產很多都出現瞭經營不善難以為繼的窘境,比如洛克菲勒中心和圓石灘高爾夫球場也最終以更低的價格回售給瞭美國人。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-11/15555948716520833335550.shtml


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